有个做了7年房产中介的朋友，前两天跟我喝酒，说了一句特别实在的话：
“现在买房，不是看你敢不敢买，是看你会不会买。很多人不是输在市场，是输在选错房。”
这句话听着有点扎心，但你细想一下其实很真实。
这两年楼市变化太快了。
以前是闭着眼睛买都能涨，现在是稍微选错一点，可能就是几年翻不了身。
你以为房价跌了是机会来了。
但很多人买完才发现自己买的不是便宜，是“没人要”。
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一、现在的楼市，不是涨不涨，而是能不能活
先说几个最直观的数据。
今年3月北京二手房成交接近2万套，环比涨了一倍多。
上海更猛，一个月干到3万多套，接近这几年高位。
看起来是不是很热？
但你再看价格——全国百城二手房价2月还在跌，3月也还在跌，只是跌得没那么狠了。
说白了就是一句话：量在涨，价没涨。
这说明什么？
说明现在很多成交，是靠降价换来的。
不是市场变好了，而是卖房的人在让步。
所以你看到的“回暖”很可能只是情绪回暖，不是价格回暖。
这也是为什么很多人感觉矛盾——明明成交这么多，为什么我家房子还是卖不掉？
答案很简单：不是所有房子都在回暖。
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二、楼市已经变了：不是普涨，是分生死
以前买房其实拼的是胆子。
谁敢早点上车，谁就吃到红利。
但现在不一样了。
现在的逻辑是分化。
有的房子开始稳住了，甚至有一点回升。
但更多的房子还在慢慢往下走，而且很难卖。
这就像一条分岔路——你选对了是资产。
选错了就是负担。
所以问题就变了：不是买不买房的问题，而是你买的到底是不是一个“能活下去”的房子。
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三、7个字，其实就是一套筛选逻辑
那个中介朋友最后总结了一句话：买旧、买大、不买三。
听起来很简单，但背后其实是一整套避坑逻辑。
我们一个一个说。
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四、买旧：不是房子值钱，是位置值钱
很多人一听“买旧”，第一反应是抗拒。
觉得旧房子破、老、不体面。
但你换个角度想一件事：为什么老房子会老？
因为它在核心位置。
核心地段的地是不会再增加的。
但人口是会不断往里挤的。
所以决定房价的从来不是房子新不新，而是三个东西：地段、人口、资源。
你看很多城市，最先稳住的都是核心区。
外围再怎么跌，核心区也不会跟着一起塌。
而且还有一个很现实的问题：流动性。
未来最大的风险不是跌多少，而是卖不掉。
核心区的房子再旧，也有人接。
远一点的房子再新，也可能无人问津。
另外这几年一个很重要的趋势是城市更新。
很多老小区并不会被简单推倒重来，而是慢慢改造、提升。
这意味着什么？
意味着有些老房子反而可能被重新定价。
所以“买旧”这件事本质上不是买旧房子，而是买城市里最核心的那一部分资源。
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五、买大：不是改善，是避免重复犯错
很多人买房会有一个很典型的思路：先买个小的，上车，再慢慢换大的。
听起来很合理，但现实往往不是这样。
因为中间有三道坎。
第一道，是成本。
你换一次房，税费、中介费、装修折旧，加起来少说也要十几万，多的几十万。
这不是小钱。
第二道，是政策。
一旦你变成二套房，首付更高，利率更高。
很多人到了这一步直接就卡住了。
第三道，是现金流。
小房子本来就不保值，还要背着房贷。
很多家庭的储蓄能力被锁死，根本攒不出下一套房的钱。
最后的结果就是本来想“先小后大”，结果一套小房子住了十几年。
再看现在的生活方式。
很多家庭是两孩甚至三孩。
有人需要在家办公。
还有老人要一起住。
小户型真的越来越不够用。
所以你以为买大是改善，其实更像是一次性把未来十几年的需求解决掉。
与其反复折腾，不如一步到位。
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六、不买三：这三种房子，正在被市场淘汰
最后这点可能最重要。
有三类房子这两年问题越来越明显。
第一类：三四线城市的超高层
这种房子短期看不出来问题。
但时间一长隐患会越来越多。
电梯寿命一般就十五到二十年。
一旦要换，动辄几十万甚至上百万。
物业费收不上来，服务就会下降。
慢慢地小区环境会越来越差。
再叠加人口流出，需求减少。
最后就变成一句话：想卖都卖不掉。
第二类：远郊新盘
很多人当年买远郊是因为便宜。
但问题是便宜的背后是缺人。
没有产业就没有工作。
没有工作就没有人留下来。
开发商当初承诺的学校、商业，很多兑现得很慢，甚至根本没来。
你买的时候觉得是在“赌未来”，但现实往往是未来没来，人先走了。
第三类：度假房、海景房、养老房
这类房子看着很美。
但用起来你会发现很少用。
一年去不了几次，平时空着。
还要交物业费，还要维护。
而且这类房子最大的一个问题是：接盘的人很少。
它更像一个消费品，而不是资产。
买的时候开心，卖的时候发愁。
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七、说到底，买房其实就一件事
很多人问现在到底能不能买房？
其实这个问题本身就问错了。
真正该问的是：这套房子在你手里是帮你，还是拖你？
如果它能提供稳定居住，能保值，未来也好出手，那它就是资产。
如果它占用现金流，还卖不掉，那它就是负担。
现在这个阶段楼市已经不再是“谁都能赚钱”的市场。
而是一个筛选市场。
会选的人，慢慢稳住。
选错的人，可能要为一个决定付出很多年。
最后再把那7个字送给你：买旧、买大、不买三。
不一定适合所有人，但至少它能帮你避开大多数坑。
有时候少踩一个坑，比多赚一点钱更重要。
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