大家好，我是北京安剑律师事务所周兆成律师。
近日北京日报曝光，丰台天悦壹号、槐悦佳苑小区业主集体维权：开发商售房时明确承诺建设健身房、儿童游乐区、咖啡吧等配套，配套楼2020年完工却闲置5年未开放，反倒被悄悄变卖。更离谱的是，多部门协调期间，开发商刻意隐瞒进度，会后火速完成网签过户，疑似将配套低价卖给零运营空壳公司，相邻小区配套还被擅自改成办公场地，上千业主权益受损。
小区公共配套是业主法定共有权益，绝非开发商暗箱牟利的私产，任何规避监管的突击交易都不受法律保护。
一、公共配套产权清晰，开发商无权私自售卖
依据《民法典》，小区规划红线内的商业服务、便民配套，若无独立产权且未明确约定归开发商所有，法定归全体业主共有。开发商未经业主表决同意擅自出售，属于无权处分，交易行为依法可认定无效。
二、楼盘宣传承诺，具备合同法律效力
开发商售楼资料中对配套的具体明确描述，直接影响购房决策和房价，即便未写入购房合同，也视同合同组成部分。开发商既不兑现承诺又私自变卖，已构成根本性违约。
三、突击过户+空壳接盘，暗藏多重违法风险
协调期隐瞒实情加急过户，明显是刻意规避行政监管和业主异议，交易流程严重不合规。受让方为新注册、零实缴、无实际经营的空壳公司，大概率是为了转移资产、规避整改追责，将导致配套永久无法落地。
四、擅自变更规划用途，涉嫌行政违法
配套原规划为便民商业服务，被私自改成办公场地，违反城乡规划法规。监管部门可依法责令开发商恢复原用途，并作出行政处罚。
业主合法维权途径
1. 留存售楼宣传资料、规划图纸、交易过户记录等完整证据；
2. 向住建、规划、房管部门投诉，叫停违规产权登记和规划变更；
3. 由业委会牵头业主联名起诉，确认配套买卖及过户行为无效；
4. 要求开发商履行配套承诺，赔偿业主相应经济损失。
周兆成律师提醒：
购房者的购房款包含公共配套的隐性价值，开发商不能将业主共有资源当成牟利工具。面对暗箱操作、突击交易等违规行为，业主应抱团依法维权，坚决守住自身合法居住权益。
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